Von Dorval AM
Der Rückgang der Immobilienpreise in Frankreich wirft Fragen bezüglich des Szenarios einer allmählichen Erholung der Wirtschaft auf. Der kausale Zusammenhang zwischen den Immobilienpreisen und dem allgemeinen Konjunkturzyklus muss jedoch stark relativiert werden.
Die ersten Angaben der Immobilienmaklernetzwerke für das zweite Quartal deuten darauf hin, dass die Hauspreise in Frankreich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 4-7% gefallen sind. Seit dem Höchststand im dritten Quartal 2022 wären die Preise somit um etwa 10% gefallen. In den anderen Ländern der Eurozone sind die Trends jedoch recht unterschiedlich (Grafik 1). Nach einem starken Rückgang in den Jahren 2022 und 2023 erholen sich die Preise in Deutschland wieder etwas. In Spanien setzte sich der Anstieg fort und in Italien scheinen sich die Immobilienpreise zu stabilisieren. Die jüngste Korrektur der Immobilienpreise ist daher hauptsächlich auf Frankreich zurückzuführen.
Während die ausgewiesenen Preise im Durchschnitt der Eurozone also bislang nur wenig gesunken sind, haben die realen – d.h. inflationsbereinigten – Preise aufgrund des Anstiegs der Verbraucherpreise seit 2021 eine deutliche Korrektur erfahren. In der Eurozone haben sich die Immobilienpreise also deutlich von der Inflation für Waren und Dienstleistungen abgekoppelt. In der Vergangenheit waren solche Korrekturen der realen Preise symptomatisch für Rezessionsphasen (Grafik 2).
Für viele Beobachter scheint es daher schwierig zu sein, an die Widerstandsfähigkeit der europäischen Wirtschaft zu glauben, wenn die realen Preise für Wohnimmobilien um 10% fallen und die Preise für Gewerbeimmobilien stark abfallen. Dennoch funktioniert die Kausalität in eine Richtung gut, aber nicht unbedingt in die andere. Während Rezessionen in der Regel zu einem Rückgang der realen Immobilienpreise aufgrund sinkender Einkommen führen, gibt es wenig Gründe, warum ein Rückgang der Immobilienpreise allein die gesamte Wirtschaft in den Abgrund reißen sollte. Erstens, weil das Gewicht des Sektors in der Wirtschaft nicht groß genug ist, um das Wachstum zu kippen, und zweitens, weil die Verbindungen zwischen realen Immobilienpreisen, Aktivität und Beschäftigung im Sektor sehr locker sind.
Mit 10% des BIP der Eurozone scheint das Gewicht des Immobiliensektors beträchtlich zu sein, aber der Großteil dieser 10% stammt aus den Dienstleistungen des Immobiliensektors, die durch die Vermietung und die Mieten gemessen werden, die den Hausbesitzern “angerechnet” werden. Der Immobiliensektor, der tatsächlich von Preis- und Transaktionsentwicklungen betroffen ist, ist wesentlich kleiner und macht weniger als 2% des BIP und 1% der Gesamtbeschäftigung aus. Selbst wenn man den Bausektor hinzurechnet, erreicht man nur 7,5% der Gesamtbeschäftigung. Darüber hinaus hatte der Rückgang der realen Immobilienpreise bislang keine starken Auswirkungen auf die Beschäftigung in diesen Sektoren in der gesamten Eurozone (Grafik 3).
Die direkten Auswirkungen des Rückgangs der Immobilienpreise sind daher eher gering. Es bleiben jedoch die indirekten Effekte, einschließlich der Vermögenseffekte. Der Vermögenseffekt geht davon aus, dass ein Haushalt bei einem Rückgang seines Vermögens, z.B. Immobilien, mehr sparen (und somit weniger konsumieren) möchte, um sein verlorenes Vermögen wieder aufzubauen. Die aufeinanderfolgenden Studien in Frankreich und den anderen Ländern der Eurozone legen nahe, dass diese Effekte schwach bis sehr schwach sind, während sie in den angelsächsischen Ländern manchmal recht signifikant sind. Letztere entwickelt sich seit etwa einem Jahr endlich positiv, da die Inflation für Waren und Dienstleistungen unter die Lohninflation gesunken ist.
Schließlich ist die Hypothese einer Abwärtsspirale bei den Immobilienpreisen in Europa – eine Spirale, die letztendlich größere Auswirkungen auf die Wirtschaft haben könnte – weniger wahrscheinlich geworden, da die Europäische Zentralbank die Zinssätze seit dem 6. Juni 2024 gesenkt hat.
