Por Dorval AM
La caída de los precios inmobiliarios en Francia plantea interrogantes sobre el escenario de una recuperación económica gradual. Sin embargo, hay que relativizar la relación causal entre los precios inmobiliarios y el ciclo económico general.
Las primeras indicaciones de las redes de agencias inmobiliarias para el segundo trimestre sugieren que los precios de la vivienda en Francia han bajado entre un 4% y un 7% en comparación con el mismo periodo del año pasado. Desde el máximo alcanzado en el tercer trimestre de 2022, los precios habrían bajado, por tanto, alrededor de un 10%. En los demás países de la eurozona, sin embargo, las tendencias son bastante diferentes (gráfico 1). Tras caer bruscamente en 2022 y 2023, los precios están subiendo ligeramente en Alemania. En España, la subida ha continuado, y en Italia los precios inmobiliarios parecen haberse estabilizado. Por tanto, la reciente corrección inmobiliaria es esencialmente francesa.
Aunque hasta ahora los precios anunciados sólo han bajado ligeramente por término medio en la eurozona, los precios reales -es decir, los precios ajustados a la inflación- han sufrido una marcada corrección como consecuencia del aumento de los precios al consumo desde 2021. En la eurozona, los precios inmobiliarios han caído, por tanto, muy por detrás de la inflación de bienes y servicios. En el pasado, estas correcciones de los precios reales eran sintomáticas de periodos de recesión (gráfico 2).
Para muchos observadores, por tanto, parece difícil creer en la resistencia de la economía europea cuando los precios reales de los inmuebles residenciales han bajado un 10% y los de los inmuebles comerciales están cayendo bruscamente. Sin embargo, la causalidad funciona bien en una dirección, pero no necesariamente en la otra. Aunque las recesiones suelen producir una caída de los precios inmobiliarios reales como consecuencia de la disminución de los ingresos, una caída de los precios inmobiliarios por sí sola tiene pocos motivos para provocar el desplome de la economía en su conjunto. Esto se debe, en primer lugar, a que el peso del sector en la economía no es suficiente para que el crecimiento se desplome, y en segundo lugar, a que los vínculos entre los precios de los bienes inmuebles, la actividad y el empleo en el sector son muy laxos.
Con un 10% del PIB de la eurozona, el peso del sector inmobiliario parece significativo, pero la mayor parte de ese 10% procede de los servicios prestados por los inmuebles, servicios medidos por los alquileres y rentas “imputados” a los hogares propietarios de sus viviendas. El sector inmobiliario realmente afectado por la evolución de los precios y las transacciones es mucho menor, pues representa menos del 2% del PIB y el 1% del empleo total. Incluso si añadimos el sector de la construcción, apenas alcanza el 7,5% del empleo total. Además, la caída de los precios inmobiliarios no ha tenido, por el momento, un fuerte impacto en el empleo de estos sectores en el conjunto de la eurozona (gráfico 3).
El impacto directo de la caída de los precios inmobiliarios es, por tanto, bastante pequeño. Sin embargo, existen efectos indirectos, entre ellos el efecto riqueza. El efecto riqueza supone que, ante una caída de la riqueza, por ejemplo de la riqueza inmobiliaria, un hogar querrá ahorrar más (y por tanto consumir menos) para reconstruir su riqueza perdida. Sucesivos estudios realizados en Francia y los demás países de la eurozona sugieren que estos efectos son de débiles a muy débiles, mientras que en los países anglosajones son a veces bastante significativos. Es probable que el consumo en Europa dependa mucho más del empleo y del poder adquisitivo, este último por fin en la dirección correcta desde hace aproximadamente un año, ya que la inflación de bienes y servicios ha caído por debajo de la inflación salarial.
Por último, la hipótesis de una espiral a la baja de los precios inmobiliarios en Europa -espiral que podría acabar teniendo efectos más importantes sobre la economía- se ha vuelto menos probable con el proceso de recortes de los tipos de interés iniciado por el Banco Central Europeo el 6 de junio de 2024.
